第一部分 投标邀请
按照国务院《物业管理条例》和贵州省建设厅《贵州省物业管理招标
投标管理办法（试行）》的规定，现决定对铜仁国瑞智慧生态城一期的物
业管理服务进行 邀请 招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投
标。
一、招标项目的简要说明
本项目位于贵州省铜仁市碧江区铜兴大道 410 号
本项目规划设计的物业类型为：住宅、别墅、商业配套及地下工程
本项目总用地面积 131180 平方米。用地构成为：建筑用地 42214 平方
米，绿化用地 45913 平方米，停车位 1919 个。
本项目总建筑面积 270157 平方米。其中：地下建筑面积 63783 平方米，
地上总建筑面积 206374 平方米。
高层建筑面积 54335.11 平方米，幼儿园建筑面积 3699 平方米，商业
建筑面积 19478 平方米，会所建筑面积 2234 平方米，。
本项目共计建筑物 121 幢（其中:别墅 101 栋，共 236 套；高层住宅 19
栋住宅,共 1114 套，商业 206 栋,会所 1 栋,幼儿园 1 栋, ）；建筑
结构为 框架 。
本项目的建筑密度为 32.18%；综合容积率 1.51；绿化率为 35 %。
本项目规划建设机动车停车位 1919 个，其中地上停车位 332 个，地下
停车位 1587 个。
本项目规划电梯 66 台，出入口 7 个。
二、项目开工和竣工交付使用时间
本项目于 2018 年 10 月开工建设，于 2020 年 11 月全部建成竣工交
付使用。
三、物业管理用房的配置情况
1、 物业管理企业办公等用房：
建筑面积为 238
平方米；
坐落位置： 1.47.51 裙楼
。
四、房屋专项维修资金建立情况专业制作标书公司 王经理 电话：15044271232（微信同号）
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由购房人按房屋建筑面积 60 元/㎡标准缴存；专项维修资金的补充来
源有业主自筹，建立的住房专项维修资金存于铜仁市住房保障和房产管理
局指定的专项维修资金专管账户。
五、招标书的发售
投标单位应于2018 年 09 月 25 日 15
时 00 分前至贵州省
铜仁市碧江区国瑞智慧生态城营销中心 （领取/购买）招标书。
六、投标地点 ： 铜仁市碧江区国瑞智慧生态城营销中 。
七、投标截止时间 2018 年 09 月 28 日 15 时 00 分，逾期
收到的或不符合规定的投标文件不接受。
八、招投标说明会
2018
年 09
月 28 日 15 时 00 分约请投标人共同踏勘招标物
业现场并举行说明会。
九、开标时间、地点
1、开标时间：2018 年
月
日
2、开标地点：贵州省铜仁市碧江区国瑞智慧生态城营销中心 。
十、对本次招标提出询问的，请于2018 年
月
日前与
联
系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。
地 址： 铜仁市碧江区国瑞智慧生态城营销中心
电 话： 18286618891
联系人： 罗睿
招标人：铜仁国瑞房地产开发有限公司
日 期：2018 年
月
日专业制作标书公司 王经理 电话：15044271232（微信同号）
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第二部分 技术规范及要求
本物业的物业服务按照中国物业管理协会《普通住宅小区物业服务等
级标准》，具体技术规范与要求和部分差异如下：
一、物业管理服务的内容
1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；
2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
3、物业管理区域内的绿化养护和管理；
4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；
5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、
设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
6、物业管理区域的日常安全巡查服务；
7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；
8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；
二、物业管理服务的要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员；
1.1 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资
格证书或者岗位证书。
1.2 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
2、物业管理服务与收费质价相符；
2.1 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，
公示服务项目与收费价目。
2.2 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收
支情况。
2.3 按合同约定规范使用住房专项维修资金。
三、物业管理服务标准
1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准
1．1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录
齐全。
1.2 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需
要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编
制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提
出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
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1.3 每 3 日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位
的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
1.4 按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要
求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用
人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 日
巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共
用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部
门。
1.5 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报
告业主委员会和有关主管部门。
1.6 小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、
户有明显标志。
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准
2.1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负
责的除外）。
2.2 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、
维修、保养等记录齐全。
2.3 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行
设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
2.4 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于
小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及
时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或
业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改
造。
2.5 载人电梯全天正常运行。
2.6 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
2.7 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
2.8 小区主要道路及停车场交通标志齐全。
2.9 路灯、楼道灯完好率不低于 90% 。
2.10 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可
能发生的各种突发设备故障有应急方案。
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污
水管道的疏通服务标准
3.1 近幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。
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3.2 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道
每日清扫 1 次，半月拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃
每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。及时清除区内主要道路
积水。
3.3 区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 1
次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，
发现异常及时清掏。
3.4 二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
3.5 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
4、公共绿化的养护和管理标准
4.1 有专业人员实施绿化养护管理。
4.2 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
4.3 定期清除绿地杂草、杂物。
4.4 适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
4.5 适时喷洒药物，预防病虫害。
5、车辆停放管理服务标准
对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。有记录。
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准
6.1 小区主出入口 24 小时站岗值勤。
6.2 对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次；
6.3 对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
6.4 对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
6.5 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报
告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
7、装饰装修管理服务标准
按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，
建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）
的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1
次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线
等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业
主委员会和有关主管部门。
8、物业档案资料管理标准
（1）有制度；
（2）健全率 90/100 以上；
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四、物业服务费的结算形式（包干制 ）。
五、主要设施设备的配置及公建配套设施说明（详见，第五部分 附
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